La réfection de l’étanchéité des toitures terrasses fait partie des travaux dont l’assurance décennale est obligatoire et pour lesquels les syndics de copropriété souscrivent le plus de contrat dommages ouvrage. Spécialiste de l’assurance pour les professionnels de l’immobilier, Verspieren vous guide sur le type de travaux à mener et vous alerte sur l’importance d’entretenir les toitures terrasses.
Une toiture terrasse représente le dernier plancher en hauteur d’une habitation, faisant office de toiture. Ce type de couverture, très répandu en habitat collectif, subit des agressions climatiques (vent, pluie, neige, etc.) et des phénomènes biologiques qui le fragilisent au fil du temps. Une toiture terrasse bien entretenue assure une étanchéité et une isolation thermique efficaces.
On distingue deux types de toitures terrasses :
- la toiture terrasse inaccessible : les seuls accès autorisés le sont pour son entretien et/ou sa réparation,
- la toiture terrasse accessible.
C’est un fait établi : le point faible des toitures terrasses se situe essentiellement au niveau des relevés d’étanchéité. Ceux-ci protègent de l’eau la périphérie des toitures terrasses revêtues d’un système d’étanchéité afin d’empêcher les infiltrations à l’intérieur des ouvrages.
Un complexe d’étanchéité, peu ou pas entretenu, peut provoquer des infiltrations aux conséquences souvent coûteuses pour les propriétaires. Par ailleurs, des débordements répétitifs des eaux de pluie sont susceptibles de dégrader les façades des immeubles et particulièrement dans le cas des terrasses jardins, lorsque le niveau de la terre dépasse la hauteur des relevés suite à un mauvais calcul du tassement futur.
L’étanchéité des toitures terrasses joue un rôle majeur pour assurer le clos et le couvert de l’habitation. Même si l’entretien des toitures terrasses n’est pas réglementairement obligatoire, un défaut d’entretien qui serait à l’origine d’un sinistre exonère les constructeurs de leur responsabilité civile décennale.
En matière de dommages ouvrage, le défaut d’entretien est un motif d’exclusion de garantie prévu par la Loi (annexe II article A 243-1 du Code des assurances). Même si aucune obligation n’est prévue en la matière, un syndic de copropriété doit donc veiller au bon entretien des toitures terrasses et de leur étanchéité.
L’entretien des toitures terrasses est précisé dans les annexes 43.1, 43.3, 43.4 et 43.5 des documents techniques unifiés (DTU) relatifs aux travaux d’étanchéité et dans d’autres documents, tels que les avis techniques.
Ces documents précisent que l’entretien des toitures terrasses est à la charge du maître d’ouvrage ou de son mandataire (syndic de copropriété) dès la réception des travaux, y compris durant l’année de parfait achèvement.
Par ailleurs, ces documents précisent :
- la mise en place d’opérations spécifiques, comme un examen des ouvrages d’étanchéité visible, une vérification des relevés d’étanchéité ou encore l’enlèvement des objets et détritus encombrants.
- L’utilité d’un contrat d’entretien passé entre le maître d’ouvrage et l’entreprise afin d’être sûr que l’entretien des toitures terrasses soit correctement réalisé. A noter que ce contrat n’est pas obligatoire.
En l’absence d’un document contractuel, le syndic de copropriété doit justifier de l’entretien régulier des toitures terrasses.
L’entretien des toitures terrasses est donc très important pour les syndics compte tenu des recommandations préconisées par les règles de l’art mais également lors de la survenance d’un sinistre.
