Quel est l’impact des dernières décisions de l’Etat sur les assurances loyers impayés et le recouvrement ? La loi du 23 mars 2020 a permis au gouvernement de prendre des mesures face à la propagation du virus. En application de ce texte, l’ordonnance n° 2020-306 traite la question de l’aménagement des délais échus et l’adaptation des procédures.

 

Quels sont effets de la crise sanitaire sur le recouvrement ?

 

Tous les commandements qui n’ont pas expiré au plus tard le 11 mars 2020 n’ont pu produire leurs effets. Ils ne les produiront qu’à compter de l’expiration d’un délai d’un mois après la fin de cette période si le débiteur ne s’est pas exécuté avant ce terme. Depuis le mois de février 2020, le recouvrement amiable a donc été privilégié. En effet, les tribunaux étaient fermés et bon nombre d’actes de procédures n’ont pas pu être délivrés. La voie amiable était devenue nécessaire pour informer et formaliser des accords afin de ne pas casser les paiements. Les loyers et les charges ont dû être réglés pour ne pas gripper l’ensemble des acteurs de l’immobilier locatif. Les assurances loyers impayés sont donc primordiales, surtout quand des remboursements d’emprunts, des charges qui servent à faire fonctionner les copropriétés ou encore le paiement des fournisseurs et des gardiens est en jeu.

 

En octobre 2020, les consultations auprès des ADIL concernant les impayés des locataires ont augmenté de 15% comparé à 2019. La hausse était d’autant plus nette aux stades amont de l’impayé et notable pour les salariés du secteur privé. Les consultations à la suite de la réception d’un commandement de payer ou à des stades judiciaires étaient très faibles. Cela s’explique notamment par l’activité réduite des tribunaux et le report de la fin de la trêve hivernale. Le rattrapage de l’activité judiciaire a repris progressivement et a mis en évidence la pertinence des assurances loyers impayés.

 

Assurances loyers impayés : des différences locales et régionales

 

Il existe des différences notables entre l’Ile de France et le reste de l’Hexagone. La région parisienne et la capitale sont moins touchées par les impayés de loyers (13/1000 logements). Dans les dix plus grandes villes de France, on en recense 18/1000 et 19 en province. Un écart qui s’explique par une activité professionnelle moins perturbée par la crise sanitaire du Covid-19 à Paris.

Sur le portefeuille d’assurance GLI au sein de VERSPIEREN IMMOBILIER, nous n’avons pas constaté d’augmentation des déclarations de sinistres. Nos prestataires n’ont pas constaté de difficultés particulières de recouvrement. Ceci souligne la bonne sélection des locataires indiqués par nos clients sur notre plateforme des assurances loyers impayés GAEL.

Lors du premier confinement, des retards de paiement étaient perceptibles mais sans réels impayés.

Nous avons alors mis en place des actions sur l’amiable et la négation de reprise des lieux. Nous avons, par ailleurs, opté pour une assignation au fond plutôt qu’en référé. Cette solution permet de réduire les conséquences de la période judiciairement protégée.

Dans le secteur bancaire, les établissements prêteurs reviennent à un endettement de 35% des revenus pour accorder les prêts. Il y a six mois, les banques étudiaient les dossiers avec un endettement maximum de 33% et un apport d’environ 15%. Ferons-nous le même constat chez nos clients gestionnaires locatifs d’un resserrement de l’étude des dossiers locataires ?

La question du surendettement revient, avec une probable remontée de la précarité. Cela conduirait l’Etat à augmenter les minimas sociaux pour éradiquer la pauvreté. C’est une tendance que nous pouvons déjà observer avec les aides d’urgence d’Action Logement. 150€ par mois peuvent être accordés et portés à 900€ (6×150€) pour les ménages modestes.

 

L’assistance Verspieren pour le suivi de vos assurances loyers impayés

 

Début 2021, les administrateurs de biens ont fait le constat d’une situation à peu près stable concernant les impayés. Ils ont été davantage confrontés à des retards de paiement. Seule exception, les locataires qui avaient su se créer une épargne de précaution. Pour d’autres locataires, cela a été l’occasion d’intégrer le virement bancaire dans le mode de paiement de leur loyer. Pour d’autres locataires débiteurs, ces retards se transformeront en impayés et parfois en créances irrécouvrables.

C’est là qu’interviennent les assurances loyers impayés mais la communauté des bailleurs est disparate. En effet, les bailleurs de patrimoines importants paient les loyers par des plans ou délais de paiements. Les propriétaires-bailleurs du parc social peuvent être enclins à accorder des baisses de loyers pour des locataires. Néanmoins, les bailleurs du parc privé qui sont parfois commerçants, indépendants ou retraités peuvent difficilement se le permettre.

Pour ce qui est des charges de copropriétés, les assemblées générales ont été reportées. Ne pouvant se tenir normalement, les travaux ont été également décalés dans le temps. La crise sanitaire a engendré de l’anxiété, des craintes sur l’avenir notamment pour les propriétaires qui sont commerçants ou indépendants. L’inquiétude demeure dans le fait que les copropriétaires ne prennent pas de décision compte tenu de la situation actuelle. L’équipe Verspieren Immobilier se tient donc à vos côtés pour vous accompagner et vous conseiller dans cette période particulière.

 

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