Etape 1 : Un mandat de vente régulier
L’agent immobilier est autorisé à rédiger le compromis en plus de la prestation principale. La rédaction du compromis est liée au mandat de vente, il doit donc avoir été signé bonne et due forme !
Conformément à l’article 6 de la loi Hoguet le contrat doit être constaté par un écrit !
Attention ! Il y a quelques règles spécifiques à respecter dans la rédaction du mandat, notamment en cas de démarchage … Qu’est-ce que le démarchage ? Toute action de l’agent immobilier pour faire connaître sa prestation : publicité, flyers dans les boîtes ou chez les commerçants etc… Tout démarchage entraîne l’obligation de fournir un ensemble d’informations complètes avant la conclusion du mandat.
Etape 2 : Les parties et la propriété du bien
Assurez-vous avant toute autre démarche des éléments suivants :
- La qualité du vendeur pour agir
- L’origine et la nature du droit de propriété
La qualité du vendeur pour agir
Il est primordial de vérifier l’identité du vendeur en lui demandant une pièce d’identité pour s’assurer qu’il est bien la personne qu’il prétend être. La demande d’un extrait d’acte de naissance permet de vérifier si la personne est frappée d’une éventuelle incapacité générale.
Un extrait de mariage de moins de 3 mois permet de vérifier le statut matrimonial du vendeur pour savoir s’il peut vendre seul ou s’il a besoin du consentement de son conjoint.
Tous ces éléments sont à indiquer dans la désignation de la personne physique du compromis.
Même chose pour l’acquéreur s’agissant de son identité, sa capacité et son pouvoir pour contracter. Il s’agit de contrôler notamment si un tiers (tuteur ou parent avec l’accord du juge) ne doit pas prêter son concours pour la validité de l’acte.
Si le vendeur est une personne morale, il faut obtenir un extrait K-bis de moins de 3 mois, une copie des statuts, la décision d’assemblée générale autorisant la vente et une copie de la pièce d’identité du gérant ou du représentant.
Attention ! Situation particulière des époux, des majeurs protégés ou des mineurs.
Pour les époux : régime matrimonial, situation au moment de l’achat ou de la vente.
Le régime des majeurs protégés a été réformé il y a quelques années et a été créé le mandat de protection future, à côté de la sauvegarde de justice, de la curatelle et de la tutelle. Ces informations peuvent être vérifiés sur les mentions de l’acte de naissance.
Le mineur non émancipé est juridiquement incapable de signer un contrat en son nom. Il ne peut ni vendre ni acheter seul un bien immobilier.
L’origine et la nature du droit de propriété
Le droit de propriété est un élément essentiel du compromis. L’acquéreur doit être assuré que le vendeur en est légitimement le propriétaire. Le bien, objet de la vente, et tel que défini dans le descriptif, doit être conforme au titre de propriété et au règlement de copropriété.
N’hésitez pas à vérifier la consistance exacte du bien.
Par exemple : les lots annexes au lot principal de copropriété sont-ils effectivement annexés à ce lot dans le règlement de copropriété ? Quel est la constructibilité d’un terrain ?
Etape 3 : Réunir les documents et informations d’urbanisme et assainissement
Une fois vérifiée l’identité du vendeur et de l’acquéreur et la disponibilité du bien à la vente, il convient de contrôler les éventuelles restrictions à ce droit de propriété en raison de règles d’urbanisme. De nombreuses informations sont désormais disponibles sur les sites internet des mairies ou de l’Etat.
N’oubliez pas ! Si vous êtes en présence d’une construction ou d’un bien ayant fait l’objet d’un agrandissement, d’une surélévation ou de tout autre aménagement, il faut disposer du permis de construire, et ses modifications éventuelles, ou la déclaration de travaux, le procès-verbal de réception, la déclaration d’achèvement des travaux et enfin l’attestation de non-opposition à conformité délivrée par la mairie sur demande.
Si la construction ou les travaux ont moins de 10 ans, vous devez joindre également la police d’assurance dommages-ouvrages et la preuve du paiement de la prime.
Restent également l’ensemble des diagnostics techniques à obtenir, soit vous vous en chargez, soit votre vendeur a décidé de s’en occuper. Ils doivent obligatoirement être joints au compromis, tout comme certains éléments si le bien est en copropriété.
Attention ! Si l’intégralité des documents n’ont pas été remis à l’acheteur au plus tard à la date de signature du compromis de vente, le départ du délai de rétractation est reporté.
Etape 4 : Les conditions suspensives
Elles constituent un des éléments essentiels du contrat et sont la sécurité pour les parties d’une bonne vente. Il convient donc d’y apporter toute l’attention nécessaire.
La vente n’a lieu que si les conditions suspensives se réalisent. La condition suspensive de l’octroi d’un prêt est obligatoire dès lors que l’acheteur est particulier et qu’il a recours à un emprunt pour financer l’achat de son logement.
D’autres conditions peuvent également être mentionnées : état hypothécaire du bien, préemption de la commune, obtention d’autorisation de travaux, de construction etc…
Au terme de l’ensemble de ces actions, le compromis pourra être signé en toute tranquillité.
