C’est en 1978 que la loi Spinetta instaura l’obligation d’assurance décennale pour l’entreprise réalisant des travaux de construction et l’obligation d’assurance dommages ouvrage pour le maître d’ouvrage (la copropriété). Un sujet clé pour les syndics de copropriété et les personnes vivant dans des copropriétés soumises à des travaux de construction et de rénovation. Pour expliquer l’importance et l’impact de la DO à vos copropriétaires, il est essentiel d’en maîtriser les tenants et les aboutissants, vous ne pourrez pas faire grand-chose sans elle en cas de dommages ou de malfaçons. 

 

Qu’est-ce que la garantie dommages ouvrage ? 

La DO est une assurance obligatoire pour tout maître d’ouvrage réalisant des travaux de construction ou de rénovation significatifs. Elle a pour but de préfinancer les réparations de certaines malfaçons qui peuvent survenir après la livraison d’un ouvrage. Cette garantie est activée pour une durée de 10 ans dès la réception des travaux. 

La particularité de la DO réside dans sa capacité à offrir une prise en charge rapide des dommages sans attendre une décision de justice concernant la responsabilité. Ainsi, en cas de défauts de construction importants, elle permet une intervention immédiate pour réparer les dégâts, assurant ainsi une protection efficace et rapide pour les copropriétaires. C’est une tranquillité d’esprit sachant que les réparations nécessaires seront effectuées promptement. 

Cette assurance est applicable à tous les travaux de construction ou de rénovation, y compris, mais sans s’y limiter :  

• La construction de résidences individuelles ou d’immeubles résidentiels.  
• Les travaux de rénovation majeurs.  
• Les extensions et les surélévations de bâtiments.  
• La construction de piscines enterrées.  
• L’édification de terrasses, vérandas ou abris de jardin.  
• L’installation de fenêtres de toit.  
• Les travaux relatifs à l’accessibilité et l’aménagement extérieur du bâtiment.  
• La reprise d’étanchéité de toiture.  
• Les modifications de gros œuvre (ravalements, reprise de planchers, murs, charpente, etc.).  
• Rénovation de chauffage collectif.   

Il est crucial pour les maîtres d’ouvrage, y compris les syndics de copropriété, de bien comprendre le fonctionnement de la DO et de s’assurer de sa souscription avant le début des travaux. Cela garantit une couverture adéquate en cas de problèmes et évite les longues et coûteuses procédures judiciaires pour obtenir réparation. 

 

Les risques liés à l’absence de souscription à la garantie dommages ouvrage 

L’absence de souscription à une garantie dommages ouvrage par les copropriétaires présente des risques significatifs : 

• en cas de malfaçon, la copropriété devra assumer les frais de procédure et d’expertise, ce qui peut représenter un coût considérable ; 
• arrêt temporaire du chantier pendant la durée de la procédure judiciaire, qui peut s’étendre sur plusieurs mois, voire années, aggravant potentiellement les désordres existants. 

Sans DO, la copropriété doit initier elle-même les démarches de recours, souvent complexes et onéreuses, avec les assureurs. 

De plus, la copropriété pourrait être contrainte de mandater un avocat, engendrant des frais supplémentaires, afin d’obtenir la nomination d’un régleur d’assureur pour constater les désordres.  

 

Les différences entre garantie dommages ouvrage et assurance décennale 

Pourquoi souscrire une assurance DO alors que l’entreprise dispose d’une assurance décennale ? Cette question est légitime et il est essentiel de dissiper les confusions entre la garantie dommages ouvrage et l’assurance responsabilité civile décennale. Ces deux assurances, bien que complémentaires, ont des rôles distincts : 

• L’assurance décennale, souscrite par les entreprises de construction, couvre leur responsabilité pour la réparation de certains dommages pouvant affecter une construction pendant une durée de 10 ans à compter de la réception des travaux. 
• La DO est souscrite par le maître d’ouvrage (le syndic pour une copropriété) et est directement liée à l’ouvrage lui-même. Son principal avantage est le préfinancement rapide des travaux de réparation sans nécessiter une recherche de responsabilité, avec une prise de position sous 60 jours. 

 

Il est donc important de comprendre le cycle de vie des assurances lors de travaux dans une copropriété, car lorsque les travaux sont achevés, il existe plusieurs phases temporelles qui sont couvertes par les assurances, dont la DO :  

  

• La garantie de parfait achèvement est d’une durée d’un an suivant la réception de l’ouvrage. Cette garantie couvre les défauts de conformité et malfaçons ayant fait l’objet de réserves lors de la réception et l’entreprise est tenue de réintervenir en réparation. 
• La garantie de bon fonctionnement est d’une durée de deux ans suivant la réception de l’ouvrage (sa souscription est facultative et s’applique aux éléments d’équipement dissociables). Verspieren inclut cette garantie facultative dans ses packages de garanties. 
• La garantie décennale est d’une durée de dix ans et c’est elle qui constitue la garantie principale du contrat dommages ouvrage. 

 

LES POINTS FORTS DE L’ASSURANCE DOMMAGES OUVRAGE – VERSPIEREN IMMOBILIER 

• Rapidité : prise de position en 60 jours sans attendre l’aboutissement du recours en responsabilité. 
• Simplicité : c’est l’assureur DO qui supporte les aléas de recours (contestations…). 
• Aucun frais : l’assureur DO finance l’ensemble des coûts d’expertise. 
• Durée : garantie mobilisable jusqu’à 10 ans après réception des travaux. 
• Prime unique : aucune majoration en fonction de la sinistralité 
• Sécurité : garantie de solvabilité pour le maitre d’ouvrage (indemnisation même si le tiers responsable est liquidé). 
• Assureurs reconnus : le service MRT de VERSPIEREN travaille avec AXA, ALLIANZ et MMA. 

Les conséquences de l’absence de garantie dommages ouvrage lors de la vente d’un bien 

L’absence de garantie dommages ouvrage lors de la vente d’un bien immobilier peut entraîner des complications majeures. Si la vente se produit dans les 10 ans suivant les travaux, le notaire peut refuser la transaction pour non-respect des obligations légales. Cette situation crée un risque juridique pour le vendeur et peut potentiellement entraver ou retarder la vente.  

Il est important de comprendre le fonctionnement de l’assurance dommages ouvrage pour une activation efficiente en cas de sinistre. Verspieren Immobilier vous accompagne dans les démarches à effectuer et dans la compréhension des garanties nécessaires à l’opération de travaux.