Pour les propriétaires d’un bien immobilier, s’assurer de la solvabilité des candidats locataires est un enjeu majeur, compte tenu des risques pesant sur leur investissement immobilier. En complément d’une sélection rigoureuse de leur locataire, ils peuvent également sécuriser leur investissement locatif en souscrivant une assurance loyers impayés. Bien que facultative, cette dernière offre une sécurité supplémentaire contre les défauts de paiement. Cependant, les conditions d’accès à cette assurance sont strictes et s’appuient principalement sur la notion de taux d’effort, négligeant souvent le concept de reste à vivre. Cette approche peut s’avérer problématique, car elle écarte parfois de bons dossiers de locataires. En effet, toutes les situations locatives ne sont pas identiques et méritent une évaluation personnalisée et humaine.
Assurance loyers impayés : retour aux fondamentaux
L’assurance loyers impayés représente à ce jour le meilleur moyen de sécurisation de l’investissement locatif pour les bailleurs. Cette assurance, souscrite parallèlement au contrat de bail et sous réserve d’éligibilité, couvre non seulement les arriérés de loyer, mais aussi les charges et taxes inhérentes à la location. Sa portée peut d’ailleurs s’étendre bien au-delà du simple paiement des loyers impayés selon les options choisies :
- Remise en état du logement en cas de dégradations causées par le locataire.
- Frais annexes engendrés par des interventions nécessaires (huissier, serrurier…).
- Frais de justice (garantie protection juridique) pour les honoraires d’avocat, les frais d’expertise, et autres frais de procédure.
- Carence locative pour couvrir la perte de revenus résultant de l’inoccupation du logement, que ce soit suite au décès du locataire ou à un départ imprévu.
La souscription à cette assurance est majoritairement conditionnée par l’évaluation de la solvabilité du locataire. Les assureurs analysent divers facteurs, comme le taux d’effort, la situation professionnelle du candidat, ainsi que la régularité des revenus, pour déterminer si le profil du locataire correspond aux critères requis (il est toutefois possible de souscrire l’assurance GLI une fois le locataire en place en s’assurant du bon paiement des loyers sur une période donnée).
Bien que cette assurance soit avantageuse pour les propriétaires, car elle est déductible des revenus fonciers déclarés au réel (contrairement au cadre du régime micro-foncier), elle conditionne par ses exigences le choix des locataires. En effet, les critères d’éligibilité, souvent rigides, peuvent conduire à l’exclusion de candidats solvables, mais dont le profil ne correspond pas aux normes établies par les assureurs.
Dans une période d’extrême tension du marché locatif (inflation, baisse de l’accession à la propriété, lutte contre les passoires thermiques), la rigidité des critères d’éligibilité entraine d’importantes répercussions sur l’accessibilité au logement (et notamment pour certains profils de locataires) soulevant ainsi des questions éthiques et sociales dans le secteur de l’immobilier. Pour les professionnels de l’immobilier, il est essentiel de trouver un équilibre entre la sécurité financière offerte par cette assurance et la responsabilité sociale de fournir un logement accessible et équitable. Ceci implique une réflexion continue sur les pratiques en vigueur et une possible adaptation aux évolutions du marché et aux besoins des locataires.
Qu’est-ce que la notion de taux d’effort ?
Le taux d’effort est l’indicateur traditionnellement utilisé par les assureurs dans l’évaluation de la solvabilité d’un locataire. Il représente le pourcentage du revenu d’un individu consacré au paiement de son loyer, incluant les charges. Le calcul est simple :
Taux d’effort = (loyer + provisions sur charges) / revenus du candidat x 100
Généralement, ce taux ne doit pas excéder 30 à 37% des revenus du locataire.
Prenons un exemple concret : un candidat avec un revenu mensuel de 2000 €, postulant pour un logement dont le loyer s’élève à 850 € avec 100 € de charges. Son taux d’effort sera de 47,5% ((850 + 100) / 2000 x 100, ce qui est au-dessus du seuil généralement accepté.
Pourquoi la notion de reste à vivre est aussi importante ?
Le reste à vivre, soit la somme disponible après le paiement du loyer et des charges, est un critère tout aussi intéressant qui n’est pas toujours pris en compte dans le calcul des assureurs. En effet, une personne gagnante 1 500 € par mois n’aura pas le même reste à vivre qu’un autre gagnant 10 000 €, même avec un taux d’effort identique. A l’inverse, le mode de calcul du reste à vivre peut-être avantageux pour des candidats locataires disposant d’une retraite jugée modeste. Le risque de défaut de paiement ne dépend donc pas uniquement des revenus, mais aussi de la gestion financière du locataire.
Les critères actuels d’éligibilité aux assurances sont, certes, pragmatiques, mais ils manquent de flexibilité, surtout pour des profils aux revenus variables. Le critère de reste à vivre devrait donc jouer un rôle plus central dans l’évaluation de la solvabilité. Malgré cela, les assureurs restent prudents et les politiques d’acceptation des dossiers sont souvent restrictives, ce qui limite les options du propriétaire dans le choix de son locataire.
La solvabilité d’un locataire ne peut être réduite à une simple formule arithmétique. Si les critères actuels comme le taux d’effort offrent un cadre de référence, ils doivent être complétés par une évaluation plus humaine et réaliste du reste à vivre. Cela implique une réflexion plus profonde et adaptée à chaque situation locative.
Les acteurs de l’immobilier doivent donc être moteurs afin de répondre à cette problématique. Entre l’assureur qui se doit de préserver son risque et les professionnels de l’immobilier qui demande à élargir le plus possible leurs options, il appartient aux courtiers en assurance tels que Verspieren d’être force de proposition dans ce domaine. Le calcul du reste à vivre, bien qu’il ne constitue pas en lui seul une solution miraculeuse, est une piste intéressante qu’il convient de creuser.
