La loi Béteille du 20 décembre 2010 a introduit une procédure visant à favoriser la reprise des locaux abandonnés par le locataire. Le décret du 10 août 2011 (modifié par le décret du 30 mai 2012) en précise les modalités d’application. À noter que seuls les logements entrant dans le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 sont concernés par ce dispositif. Verspieren vous détaille les modalités de procédure de constat d’abandon et de reprise d’un logement loué.
Étape n°1 : L’huissier de justice collecte les preuves d’abandon de l’habitation
Si des éléments laissent à penser que son logement loué est abandonné, un propriétaire-bailleur peut demander à un huissier de justice de mettre le locataire en demeure de justifier qu’il occupe le bien. Spécialiste de l’assurance pour les professionnels de l’immobilier, Verspieren propose, dans le cadre de la garantie des loyers impayés, les services d’huissiers de justice spécialisés dans la collecte de preuves d’abandon de l’habitat. Le sinistre ayant été déclaré et pris en charge, ces derniers vont rassembler les faisceaux d’indices supposant la désertion (coupure d’électricité, recueil de témoignages auprès du voisinage, retour de courriers…). Un commandement visant à justifier de l’occupation (couplé d’un éventuel commandement de payer les loyers) est alors signifié au locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois pour justifier de l’occupation effective du logement. Si le locataire ne se manifeste pas, la procédure se poursuit.
Étape n°2 : L’huissier de justice dresse un constat d’abandon du domicile
En l’absence du locataire, l’huissier de justice chargé de l’exécution pénètre dans le logement qui semble inoccupé. Celui-ci doit être accompagné par :
- soit
- le maire de la commune,
- un conseiller municipal,
- un fonctionnaire délégué par le maire à cette fin,
- une autorité de police,
- à défaut, par deux témoins majeurs qui ne sont ni au service du créancier ni de l’huissier de justice.
Cette opération se conclut par l’établissement d’un procès-verbal de constat d’abandon. Sur ce document, l’huissier de justice décrit les preuves de désertion, telles que l’absence d’effets personnels et de nourritures fraîches, la présence exagérée de poussières sur les meubles ou encore les courriers non ouverts qui débordent de la boîte aux lettres. La liste des mobiliers ainsi que l’estimation de leur valeur marchande sont également précisées dans le procès-verbal.
Étape n°3 : Une requête est déposée par l’huissier de justice devant le tribunal d’instance pour obtenir l’autorisation de reprendre le logement
L’huissier de justice saisit le juge du tribunal d’instance pour constater la résiliation du bail. Le dossier doit impérativement contenir les pièces suivantes :
- la demande de résiliation du bail,
- les preuves et les documents prouvant l’abandon du logement,
- les preuves de non-respect des obligations mentionnées dans le bail,
- et le procès-verbal de constatation d’abandon rédigé par un huissier de justice.
Étape n°4 : Le juge ordonne la reprise du logement
Dans l’hypothèse où le magistrat statue favorablement, une ordonnance pour la reprise du logement est produite. Celle-ci est alors signifiée au locataire qui dispose d’un délai d’un mois pour formuler une opposition.
Passé ce délai, l’huissier de justice en charge de l’exécution procédera à la reprise du logement.
Le décret du 10 août 2011 précise qu’un juge peut, dans son ordonnance, déclarer abandonnés les biens qui n’apparaissent pas avoir de valeur marchande.
Lorsque la requête déposée par l’huissier de justice est rejetée, le juge motive sa décision en soulignant l’insuffisance des éléments fournis au dossier. Par conséquent, l’abandon de domicile par le locataire n’est pas justifié.
Pour résilier le bail et récupérer le logement, le centre de recouvrement de Verspieren diligentera une procédure d’expulsion « classique ». Cette procédure est soumise à des délais incompressibles et plus longs. La loi qui régit la procédure « classique » interdit toute expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars. Seule la procédure de constat d’abandon déroge à cette règle puisque le propriétaire peut obtenir le droit de reprendre son bien immobilier à tout moment de l’année.
Si, la procédure de constat d’abandon séduit grâce à sa simplicité et sa rapidité (le bailleur peut obtenir la reprise officielle de son bien dans un délai de 6 mois), celle-ci présente quelques limites. D’une part, elle concerne uniquement les logements qui entrent dans le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 ; les autres biens doivent se référer à la procédure d’expulsion « classique ». Par ailleurs, lorsque le locataire reçoit une ordonnance de reprise du logement, celui-ci bénéficie d’un délai d’opposition qui suspend la procédure. Enfin, cette procédure ne permet pas d’avoir une condamnation aux sommes pécuniaires. Le propriétaire-bailleur devra procéder par voie de requête en injonction de payer.
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